농촌으로 귀농귀촌하시는분들은 전원주택을 신축하거나 리모델링하는걸 고려하시는분들이 많으실텐데요. 또는 나의 논밭에 일부 토지에 주택을 지을 생각이신분들은 농가주택 신축 허가조건등을 고려하셔야합니다. 농가주택 허가조건과 1가구 2주택 양도세 비과세 요건등에 대해 정리해보았습니다.
농가주택 허가조건
농가주택은 일부 지역에서는 대통령령으로 정하는 행위외의 토지로 이용할수 없는데요. 특히 농업지흥구역이면 농업생산이나 농지개량과 직접적으로 관련된 행위만 할수있습니다.
하지만 농지법에 따라 대통령으로 정한 농업인 주택과 어업인주택,농업용시설,축산업용시설,어업용시설 설치등은가능합니다.
즉, 농업진흥구역에서 농업인 주택을 신축하려면 대통령이 정한 조건을 충족해야하는데요.
[농가주택 허가조건]
- 농업인,어업인 1명이상으로 구성되는 농업,임업,축산업또는 어업을 영위하는 세대
- 해당세대 농업 수입액 연간 총수입액의 1/2을 초과 하는세대
- 세대원 노동력의 1/2이상 농업등을 영위하는세대
- 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할수 있는 구조로된 건축물
- 해당건축물에 부속한 창고,축사 등 농업을 영위하는데 필요한 시설로 총면적이 1세대당 660제곱미터 이하
- 농업경영의 근거지가 되는 농림이 있는시,구,읍,면 또는 연접한 지역에 설치하는 경우
위 조건에 해당하는 무주택세대 세대주가 몽업진흥지역밖에서 최초로 설치하는 경우에 한하여 농지전용신고를하고 지을수있습니다. 하지만 주택이 있는 농업인 세대 세대주인 경우에는 무주택세대의 세대주이지만 농업인주택을 지을려고 하는 농지가 농업진흥지역인 경우에는 농지전용허가를 받도록 하고 있습니다.
우선 농업진흥구역에서 농가주택을 설치하려면 [농업인 조건]이 충족되어야 합니다.
농업인 조건
농업인 조건은 농업농촌및 식품산업 기본법 시행령3조에 의거한 농업인 자격조건이 되어야 합니다.
- 1년 중 90일 이상을 농업에 종사하는자
- 농업경영틀 통해 농산물 연간판매액이 120만원 이상
- 농업회사법인의 농산물 유통,가공,판매활동에 1년이상 고용된자
- 영농조합법인의 농산물 출하,가공,유통,수출활동에 1년이상 계속 고용된자
- 1천 미터제곱 이상 농지를 경작하거나 경영하는자(비농업인이 임대받거나 분양받은 농어촌 주택등에 부속된 농지는 제외)
농가주택 1가구 2주택 양도세 비과세 요건
현행 소득세법과 조세특례제한법에 따라 농어촌 주택에 대해서는 양도소득세 비과세 혜택이 있습니다.
특히 기존 아파트등을 보유하고 잇는 상태에서 농촌주택을 취득하고 기존집을 처분한다면 농어촌 주택은 없는것으로 보고 1가구 1주택 비과세가 적용됩니다.
[농어촌 주택 요건]
농어촌 주택 비과세 혜택을 받으려면 수도권을 제외한 읍,면지역이나 인구 20만명이하 시의 같은 지역에 소재해야합니다.
예외로 접견지역인 경기연천과 인천 옹진등은 비과세 대상이 될수는 있습니다.
농어촌주택과 기존에 보유하고 있는 주택이 행정구역으로 같은 읍,면,연접한 읍면이라면 과세특례가 적용되지 않습니다.
또한 조정대상지역이며 관광단지로 구분된 지역은 요건에 ㅇ충족되지 않으며 취득당시 기준시가 2억원(한옥4억원)이어야 합니다.
또한 양도소득세는 3년이상 보유하고 농어촌주택 취득전 보유하던 다른 주택을 양도하는 경우에 농어촌주택을 1세대 1주택으로 보지 않습니다.
또한 아래 지역의 농가주택 소유는 제외 됩니다.
- 수도권지역(대통령으로 정한 지역은 제외)
- 도시지역
- 조정대상지역
- 허가구역
- 관광단지등 부동산 가격안정이 필요하다고 정하는 지역
이상으로 농가주택허가조건과 1가구 2주택 양도세 비과세 조건등에 대해 알아보았습니다.
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