안녕하세요.
주택임대차 보호법이 2020년 7월 31일 일부 개정되어 시행 되기 시작되었는데요.
주로 어떤 내용이 개정되고 어떤점이 궁금해 지는지 찾아보았습니다.
주택임대차보호법?
주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관해 민법에 대한 특례를 규정함으로 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법입니다.
주택임대차보호법 개정 내용은?
계약갱신권 청구권 도입
임대인은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지는 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신청구 가능합니다.
임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사 할수 있으며, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
직접 거주 갱신거절에 대한 손해배상
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했지만 임차인이 요구한 갱신기간 동안 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하도록 합니다.
갱신시 증액 상한 설정
임대료 증액상한을 5%로 하되,지자체가 지역 임대차 시장 여건 등을 고려해 조례로 달리 정할 수 있게됩니다.
주택 임대차보호법 주요 Q&A
Q.임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할수 있나요?
임대차 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구 가능하며 계약갱신청구건 행사기간 관련 개정사항(1개월전->2개월전, 2020년 6월 9일)은 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용가능합니다.
Q. 임차인에게 총 몇회의 갱신 요구권이 부여되나요?
갱신요구권은 1회에 한하여 행사 가능하며 2년이 보장됩니다.
Q.묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보나요?
아닙니다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로만 한정됩니다.
임차인과 임대인이 17년 9월~19년 9월까지 최초 전세계약을을 맺고, 묵시적으로 19년 9월~21년 9월까지 갱신된 경우에도 임차인은 임대인에 대하여 계약 갱신요구권 행사가 가능합니다.
Q.법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할수 있나요?
가능합니다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권이 부여되며 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 합니다.
20년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상 남아있어야 합니다.
Q.법 시행 이후 계약기간이 만료되는 경우 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법시행 전에 제 3자와 새로운 임대차 계약을 맺게 되면 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사 할수 있나요?
불가능합니다. 법적안정성을 위해 제 3자와 계약이 체결된 경우 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있습니다. 하지만, 임대인은 법 시행 이전에 제 3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증 할 수 있어야 하며, 임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약 갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제 3자와의 계약 체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절 할 수 없습니다.
Q.법시행 이후에 임대인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우 계약 갱신 요구를 할수 있나요?
네 할수 있습니다.
Q. 임대인이 계약만료 6개월 전 부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약갱신을 한 경우에도 개정법률(5%임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있나요?
가능합니다. 다만, 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료시점에 계약 갱신요구권 행사가 가능합니다.
Q. 계약갱신 청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야하나요?
아닙니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지 할 수 있습니다. 임대인이 통지를 바받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생합니다. 임차인은 계약해지를 통보해도 계약 만료 전이면 3개러간 임대료를 납부해야합니다.
Q. 임대인이 갱신을 거절 할수 있는 경우는?
임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체 하거나, 임차인이 거짓이나 부정한 방법등으로 임차를 한경우 등 임대인은 갱신을 거절 할 수 있습니다.
Q. 임대인이 목적 주택에 실제 거주하고자 한다면 어떻게 해야하나요?
임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월전부터 1개월 전까지 기간에 통보하고 입주 가능합니다.
하지만 임대인의 직접 거주 사유가 허위인경우에는 개정법률에 따라 손해 배상 청구를 할 수 있습니다.
Q.임대료 상한제한 5%이내는 언제 적용이 되나요?
임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신 청구권을 행사하는 경우에만 적용됩니다.
Q. 임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려줘야하나요?
그렇지 않습니다. 5% 임대료를 증액 할 수 잇는 상한 일뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있습니다.
Q. 계약갱신청구권을 행사 할때 전세에서 월세로 전환이 가능하나요?
개정 법률상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된것으로 보기 떄문에 전세에서 월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란합니다.
하지만 동의에의해 전환대는 경우에도 주택임대차 보호법에 따라 법정 전환율이 적용됩니다.
Q. 계약갱신청구권 제도가 도입되면 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없게 되나요?
아닙니다. 임차 중 주택의 매도는 아무런 영향이 없이 가능합니다.
Q. 법 시행 이전에 집주인이 바뀌고 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구가 가능한가요?
가능합니다.
Q. 법시행 이전에 집주인이 바뀌고 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하면 기존임차인의 계약갱신요구를 거절 할 수 있나요?
가능합니다. 다만 계약만료 6개월 전부터 1개월 저전까지 기간에 갱신 거절의 의사표시를 해야합니다.
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