주택임대사업자 등록 임대주택 개정 내용

안녕하세요.

지난 포스팅에서 주택 임대사업자 등록 개편사항에 대해 포스팅했었습니다.

주택 임대사업자등록 달라지는 점은?

주택 임대사업자등록 달라지는 점은?

위 내용이 반영된 민간입대주택특별법 개정안이 8월 4일 국회 본회의 통과 되었고 8월 11일 국무회의 의결되어 8월 18일 공포 후 즉시 시행 예정입니다.

이번 국회 입법,본회의를 거치면서 조금 수정되어 완전 확정된 내용을 알아보았습니다.

 

주택 등록 임대제도는?

등록임대제도는 민간임대에 거주하는 임차인의 주거안정을 위해서 1994년 도입 되어 등록 사업자에게 임차인 보호를 위한 최소 임대의무기간주수,임대료 증액제한 등 공적의무를 부여하는 대신 세제 혜택을 지원하는 형태로 운영되어 왔습니다.

이에 과도한 임대료 인상 없이 안정적으로 거주 할수 있는 민간 임대 주택 제도를 운영해 임차인 주거안정과 전월세 시장 가격 안정에 기여했지만, 임대차 3법 시행과 연계해 제도간 정합 성 및 임대인 간 의무 대비 혜택의 형평성 확보가 필요해짐에 따라, 임대차 3법과 효과가 유사한 4년 단기 임대 등을 폐지, 임차인 보호를 위해 임대 사업자의 공적의무를 강화 하는 등 제도 개선을 추진하게 되었다고 정부는 밝혔습니다.

주택 임대사업자 등록

그럼 임대등록제도 변경 내용은 무엇일까요?

 

임대등록 제도 개편 및 폐지 유형 관리

1. 단기 임대(4년)및 아파트 장기 일반 매입임대(8년)폐지

기존 임대등록을 할 경우 단기(4년),장기일반,공공지원(8년) 유형으로 등록이 가능했지만, 앞으로는 단기임대와 아파트 장기 일반 매입임대는 폐지되어 해당 유형으로 신규 등록 할 수 없어지며, 기존에 등록된 임대 유형에서 장기임대(장기일반,공공지원)로 전환도 금지 됩니다.

주택임대사업자 등록임대주택 변동

 

2. 폐지 유형의 최소임대의무기간 종료 시 자동 등록말소 추진

법 개정 전 폐지유형(단기,아파트 장기일반,매입임대)으로 등록된 기존 임대 주택은 법 시행 후에는 임대 의무기간이 종료한 날 자동으로 등록이 말소됩니다. 특히 법 시행일 전 이미 임대의무기간이 경과하였을 경우 법 시행일에 임대주택의 등록이 말소된것으로 봅니다.

 

3. 폐지 유형의 임대주택에 대한 자발적 등록말소 기회부여

종전 자발적 등록말소는 등록후에 일정기간 이내 한정적으로만 가능했지만 폐지유형(단기,아파트 장기일반 매입임대)으로 등록된 기존 임대주택은 임대 의무기간 내에도 자발적 등록 말소를 허용하며, 임대의무기간 미준수에 따른 과태료도 적용되지 않습니다.

자진말소 허용기간 : 2020.12.19까지 1개월이내 -> 2020년 12월 10일 이이후 3개월이내
공적 의무를 준수한 적법 사업자에 한해 적용되며, 사업자 의무위반 적발시 원칙대로 행정처분 부과

하지만, 현재 거주중인 임차인의 신뢰 보호 필요성을 감안하여 자진말소 신청은 현재 임대차 계약 체결 중인 임차인의 동의가 있는 경우에 한정하여 가능 토록 하였습니다.

임대사업자의 공적 의무 강화

1. 장기임대유형의 최소 임대의무기간 연장 (기존 8년 -> 10년)

신규임대 등록은 앞으로 장기임대(장기일반,공공지원형)만 가능하며 임대차 3법의 보편시행과 연계하며 등록임대사업자의 임차인 보호 의무 강화 필요성을 고려해 법 시행 이후 신규 등록임대 주택의의 최소 임대 의무기간도 기존 8년에서 10년으로 연장 됩니다. 하지만, 기 등록된 장기임대 주택의 경우 종전대로 최소 임대기간 8년으로 유지 된다고 합니다.

 

 

2. 등록임대 사업자 임대보증금 보증가입 의무화

등록임대주택에서 임차인이 보증금 미반환 걱정없이 안심고 살수 있게 앞으로 모든 등록임대주택에 대해 일대보증금 보증가입이 의무화 됩니다.

법 시행 이후 신규 등록하는 주택의 경우 법 시행 즉시 적용하되, 기존 등록주택은 준비과정이 필요함을 고려해 법 시행 1년 후 임대차 계약을 체결 하는 경우부터 적용된다고 합니다.

 

3. 지자체장의 등록임대 관리 권한 강화

등록임대주택이 임차인이 임대보증금을 떼일 우려 없이 장기간 거즈가능한 임대주택으로 관리 될 수 있도록 임대등록 관리 권한자인 지자체의 등록관련 심사권한을 강화 한다고 합니다.

민간임대 주택 지자체장이 등록신청을 받았을 경우 신청인의 신용도,임대주택의 부채비율등을 고려해 임대보증금 보증가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우,등록신청된 주택이 정비사업, 소규모줕주택정비사업으로 인해 이임대의무기간내 멸실 우려가 있다고 판단되는 경우 등록 신청을 거부 할수 있다고 합니다.

 

위 내용은 8월 18일 공포후 즉시 시행 될 예정이며 임대사업자의 공적의무 강화관련 제도 개편은 12월 10일부터 시행 예정이라고 합니다.

 

공적의무 강화 관련 내용

1. 사회적 책임 강화를 위한 등록 요건 강화

등록임대사업자 공적 책임 강화를 위해 법 시행후 '미성년자'혹은 민간임대주택법상 주요 의무위반으로 등록이 말소 된 후 2년이 지나지 않은 경우에는 등록이 제한됩니다. 법인 임원에게 등일한 등록 제한사항이 있는 경우에는 법인의 등록이 제한 됩니다.

미성년자 등록제한은 법 시행 후 임대사업자로 등록을 신청하거나 임대주택을 추가 등록 신고 하는 경우부터 적용되며 의무위반으로 등록제한은 법 시행 후 등록이 말소 되는 경우부터 적용됩니다.

 

2. 임차인 보증금 보호를 위한 임대사업자 등록 말소 요건 추가

임대사업자의 임차인 보호 실효성을 높이기 위해 임대사업자가 임대보증금 반환을 지연하여 임차인의 피해가 명백히 발생하거나 임대 주택의 권리관계를 거짓,부정한 방법으로 제공할 경우 임대사업자의 등록을 직권말소 할수 있도록 했습니다.

 

3. 임대사업자의 암대주택 권리관계 관련 정보제공 의무강화

임대보증금 미반환 사고 발생의 근본원인이 임대인,임차인간 정보의 비대칭성에 있다고 보아 임대사업자가 임대차 계약을 할 떄 임차인에게 세금체납 여부와 선순위 보증금 현황 등에 대한 정보를 제공하도록 의무를 추가하며 위반시 500만원 이하의 과태료를 부과하도록 한다고 합니다.

주택 임대사업자 등록

이상 민간임대주택득별법 주요 개정 사항에 대해 알아보았습니다.