매년 5월은 종합소득세 신고의 달입니다. 당해 과세기간에 종합소득금액이 있는 사람들은 다음해 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세를 신고 및 납부하여야 하는데요.
종합소득은 이자소득,배당소득,사업소득,근로소득,연금소득,부동산임대 소득,기타 소득등이 있는 사람들은 종합소득세 신고할 때 신고를 해야합니다.
이번 포스팅에서는 종합소득세 중 주택임대 소득에 대해 정리해보았습니다.
주택임대소득
주택 임대소득은 사업소득 중 부동산업에서 발생하는 소득에 해당됩니다.
임대 소득은 상가,주택등 다양한 임대 소득이 있으며 이번 포스팅에서는 주택 임대 소득에 대해 정리해보았습니다.
주택임대업은 고가임대주택임대(기준시가 9억원 초과),일반주택임대,장기임대 공동주택,단독주택(국민주택 5호 이상 5년 이상 임대),장기임대다가구주택으로 분류 됩니다.
1개 주택을 소유한 자의 주택임대 소득은 비과세 되는데요. 하지만 기준시가 9억원 초과 및 국외 소재 1주택 소유자의 임대 소득은 과세 됩니다.
주택임대소득 과세
주택임대소득은 총 수입금액=월세+보증금등에 대한 간주임대료 등으로 산출됩니다.
간주임대료는 3주택 이상 소유하며 보증금등 합계가 3억을 초과 할 경우에는 간주임대료 등을 총 수입금액에 포함합니다.하지만 주거면적이 1호,1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로 기준시가 2억원이하인 경우에는 2021년 12월 31일까지는 주택수에 포함하지 않습니다.
주택 임대소득 간주임대료=(보증금등-3억원)의 적수*60%*1/365(윤년 366일)*정기예금이자율(20년 귀속은 1.8%) 로 계산됩니다.
주택임대소득은 2019년 귀속분부터는 주택 임대 소득 총 수입금액 합계액이 2천만원이하일 경우에는 종합과세와 분리과세중 선택할수 있습니다.
종합과세=(주택임대소득+종합과세대상 다른 소득)*누진세율(6~42%)
분리과세=(주택임대소득*14%)+(종합과세대상 다른소득 *누진세율(6~42%)
만약 분리과세를 할 경우에는 등록임대 주택과 미등록임대 주택의 경우에 따라 계산구조가 달라집니다.
| 구분 | 등록임대주택 | 미등록임대주택 |
| 수입금액 | 월세+간주임대료 | 월세+간주임대료 |
| 필요경비 | 수입금액*60% | 수입금액*50% |
| 소득금액 | 수입금액-필요경비 | 수입금액-필요경비 |
| 과세표준 | 소득금액-기분공제(4백만원) | 소득금액-기분공제(2백만원) |
| 산출세액 | 과세표준*세율(14%) | 과세표준*세율(14%) |
| 세액감면 | 단기(4년)30%,장기(8년)75% | - |
| 결정세액 | 산출세액-세액감면 | 산출세액과 동일 |
등록임대 주택은 세무서와 지자체에 모두 등록해야하며 임대료의 년 증가율이 5%를 초과하지 않을때 할수 있습니다.
| 구분 | 종합과세 |
| 주택임대수입금액 | 월세+간주임대료 |
| 주택임대 필요 경비 | 장부신고 :실제지출한 경비 추계신고 : 기준,단순경비율에 의한 경비 |
| 주택임대 소득금액 | 수입금액-필요경비 |
| 종합소득 금액 | 주택임대 소득금액+종합과세 대상 다른 소득금액 |
| 소득공제 | 인적 공제 등 각종 소득공제 |
| 과세표준 | 종합소득금액-소득공제 |
| 세율 | 6~42% |
| 산출세액 | 과세표준*세율 |
| 공제 감면세액 | 소득세법 및 조특법 상 각종공제감면(소형주택 임대사업자 감면 포함) |
| 결정세액 | 산출세액-공제감면세액 |
2020년 귀속 종합소득세율
이번 종합소득세율은 세법이 개정되어 45%구간이 추가되었습니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
| 12,000,000원 이하 | 6% | - |
| 12,000,000원 초과 46,000,000원 이하 | 15% | 1,080,000원 |
| 46,000,000원 초과 88,000,000원 이하 | 24% | 5,220,000원 |
| 88,000,000원 초과 150,000,000원 이하 | 35% | 14,900,000원 |
| 150,000,000원 초과 300,000,000원 이하 | 38% | 19,400,000원 |
| 300,000,000원 초과 500,000,000원 이하 | 40% | 25,400,000원 |
| 500,000,000원 초과 10억원이하 | 42% | 35,400,000원 |
| 10억원초과 | 45% | 65,400,000원 |
분리 과세,종합과세로 임대소득과 다른 소득들을 합산하여 공제액을 제한 과세표준을 위 종합소득세율에서 산출해 결정세액을 구할 수 있습다.
이상 2020년 귀속임대소득 종합소득세 신고에 대해 확인 해 보았습니다.
개인마다 다른 조건과 다른 소득을 합산 할경우로 인해 정확한 개인별 종합소득세 산출은 세무서 혹은 담당 세무사분께 문의하시는게 가장 정확합니다.
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