매매차익을 얻거나 상대적으로 저렴한가격의 내집을 마련하기 위해 법원의 부동산경매에 관심을 가지는 분들이 많습니다. 경매에 익숙하지 않은 분들이라면 경매를 알아보던중 나오는 용어를 낯설게 느끼실때도 있을텐데요. 오늘은 부동산 경매중 임의경매와 강제경매의 차이점,집행정지 취소신청하는 방법등에 대해 알아보았습니다.
1. 부동산 임의경매란?
경매는 가장 높은 가격으로 가격을 부른 사람에게 부동산등 물건을 파는 거래 형태입니다.
이렇게 부동산을 살 목적이 있는 사람이 직접 실시하기도 하지만 채무자에게 채권자가 받지 못한 채권을 회수하려고 시행하기도 합니다. 법원경매를통해 채권자가 부동산을 판후 판 금액으로 채권을 충당하는 법원 경매가 대표적입니다.
이런경우 임의경매와 강제경매 두가지종류로 절차를 진행합니다.
부동산 임의경매란, 채권자가 채무자에게 담보로 설정한 부동산의 저당권,유치권,근저당권,질권,전세권,담보가등기등 담보권을 실행하는 경매입니다.
채무자가 채무내용을 이행하지 않으면 채권자가 담보권을 행사해 담보 목적물을 매각해 다른 채권보다 먼저 채권을 회수하게 됩니다.
2. 부동산 강제경매란?
강제경매란 채무자가 집행권원에 의한 급부의무를 임의로 이행하지 않는경우 집행문이부여되어 확정증명원,송달증명원,부동산등기부등본등을 부동산 소재지 지방법원에 경매 신청하는 방법입니다.
집행권원은 국가 강제력으로 실현될 이행청구권 존재와 범위를 표시하고 강제집행을 할수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행력있는 판결문과 지급명령정보,화해조서정본등이 있습니다.
3. 임의경매와 강제경매 차이점
임의경매와 강제경매의 차이점 4가지 입니다.
- 담보권설정 여부
- 집행권원 여부
- 낙찰자의 소유권 취득여부
- 경매개시일결정 이의 및 즉시 항고여부
- 법원 소송 진행여부
임의경매를 진행하려면 채권자가 채무자에게 제공받은 부동산에 담보권을 실행하는 경매여서 집행권원이 필요 없습니다. 다만 강제경매의 경우 담보가 없는경우에 법원에서 집행권원을 부여받아야 경매를 실시할수 있게 됩니다.
강제경매는 채무명의에 표시된 권리가 무효하더라도 낙찰자의 소유권 취득이 인정되지만 임의경매는 담보권 부존재,무효,소멸한 경우 낙찰자의 소유권등이 무효가 되며 소유권을 취득할수 없습니다.
임의경매는 담보권이 있지 않다고 소명하면 이의신청이 가능하지만 강제경매는 경매 절차상에 문제가 잇을 경우에만 형식적인 사유로 이의신청이 가능합니다.
임의경매는 이미 담보권이 설정되어 있어서 경매진행을 위한 판결문을 얻기 위한 소송이 없어도 되지만 강제경매는 담보권이 없어서 소송등을 통한 판결문등이 있어야 경매를 진행 할수 있습니다.
4. 임의경매 개시결정
경매 개시결정은 채권자가 경매 신청을하면 경매법원에서 신청서나 서류등이 적합하다고 판단후 경매 절차 개시를 허가하는 법원의 결정입니다.
보통 접수일에서 3일 이내에 개시가 결정됩니다.
경매개시결정이 생기면 법원에서는 바로 경매목적부동산 압류를 명령하며 등기소에 경매기입등기를 촉닥하며 채무자와 부동산 소유자에게 경매 개시결정문을 송달합니다.
경매개시결정 효력은 경매기입등기 접수일과 경매개시결정문이 채무자나 소유자에게 도달한 날이 가장 빠른날이 효력이 발생하게 됩니다.
5. 임의경매 집행정지 하는방법
임의경매 집행정지는 담보권 자체가 존재하고 있지 않는다는 증명서류를 제출해야 정지가 가능합니다.
담보권이 없다고 증명하는 서류입니다.
- 담보권이 소멸되거나 없다는 취지의 확정판결 정보
- 담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판 정본
- 담보권 등기가 말소된 등기부의 등본이나 말소하도록 명한 확정판결 정본
- 채권자가 경매신청 취하하겠다는 취지나 채권을 변제 받거나 미루도록 승낙한다는 취지의 서류
위 서류가 있다면 이의신청이나 즉시항고로 가능하며 별도의 소송을 진행하지 않아도 됩니다.
이상으로 임의경매와 강제경매의 차이점과 임의경매 개시결정,임의경매 집행정지 하는방법등에 대해 알아보았습니다.
개념을 정리하기위하여 간략하게 작성하였으며 나에게 맞는 자세한 법률자문이나 절차는 전문가에게 문의 하시는걸 추천합니다.
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